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Los números del mercado a julio de 2026
La discusión de comprar versus alquilar suele estar llena de frases hechas. Aquí preferimos los datos. A julio de 2026, según listados de mercado analizados, estos son los precios de referencia en República Dominicana y en el mercado más comparable del país: los apartamentos del Distrito Nacional, donde hay alrededor de 4,500 unidades en venta y 700 en alquiler.
| Indicador | Nacional | Apartamento — Distrito Nacional |
|---|---|---|
| Precio referencia de compra | US$325,000 | US$260,000 |
| Franja de precios de compra | — | US$180,000 – 350,000 |
| Costo por m² (compra) | US$2,350 | US$2,025 |
| Alquiler referencia mensual | US$400 | US$1,600 |
| Franja de alquiler | US$150 – 700 | US$1,200 – 2,200 |
Dos lecturas rápidas de la tabla: el metro cuadrado de compra en apartamentos del Distrito Nacional (US$2,025) está por debajo de la referencia nacional (US$2,350), y el alquiler de apartamentos en la zona ronda los US$11 por m² al mes, según los mismos listados analizados.
Una aclaración honesta sobre los datos: la oferta nacional de alquiler analizada se concentra en la franja de US$150 a US$700 mensuales, un segmento de producto distinto al de la oferta de venta (referencia US$325,000). Por eso, la comparación más limpia —mismo tipo de inmueble, misma zona— es la de los apartamentos del Distrito Nacional, y es la que usaremos como eje.
¿Cuántos años de alquiler equivalen al precio de compra?
El cálculo más simple y revelador: dividir el precio de compra entre el alquiler mensual del mismo tipo de propiedad.
Apartamento en el Distrito Nacional: US$260,000 ÷ US$1,600/mes = 162.5 meses. Dividido entre 12, son aproximadamente 13.5 años de alquiler para igualar el precio de compra.
A nivel nacional el mismo ejercicio da US$325,000 ÷ US$400/mes = 812.5 meses (unos 67.7 años), pero como vimos, compara segmentos distintos de producto: sirve para ilustrar la brecha entre la oferta de venta y la de alquiler económico, no como razón de decisión.
Ese 13.5 es el número que debes recordar. Visto al revés: el alquiler anual de US$1,600 × 12 = US$19,200 representa el 7.4% del precio de compra de US$260,000 — coherente con la rentabilidad anual del 7% que muestran los listados de apartamentos del Distrito Nacional a julio de 2026. Para el inquilino es un costo; para el propietario que alquila, un ingreso.
Costos de entrada: comprar no cuesta solo el precio
Comprar implica dos costos de una sola vez que el inquilino no enfrenta: el impuesto de transferencia inmobiliaria del 3% (sobre el valor de venta o la tasación de la DGII, el mayor, pagado generalmente por el comprador) y los honorarios legales de cierre, usualmente entre 1% y 1.5% del valor.
- Sobre el apartamento de referencia de US$260,000: transferencia 260,000 × 0.03 = US$7,800.
- Honorarios legales: entre 260,000 × 0.01 = US$2,600 y 260,000 × 0.015 = US$3,900.
- Total de entrada: US$10,400 a US$11,700, es decir, entre 6.5 y 7.3 meses de alquiler de US$1,600 (10,400 ÷ 1,600 = 6.5; 11,700 ÷ 1,600 ≈ 7.3).
Después de comprar, si el valor de tu patrimonio inmobiliario supera RD$9,860,649 (personas físicas), pagarás el IPI del 1% anual sobre el exceso, en dos cuotas: 11 de marzo y 11 de septiembre. Y cuando vendas, la ganancia de capital tributa al 27%. El desglose completo, con tabla de ejemplos, está en la guía de costos de comprar una propiedad en RD y en la de impuestos inmobiliarios.
Alquilar, en cambio, exige un desembolso inicial mucho menor y no genera obligaciones fiscales de propiedad: ni transferencia, ni IPI, ni ganancia de capital.
Flexibilidad vs patrimonio: lo que no sale en la calculadora
Los números anteriores son la base, pero la decisión también depende de tu situación:
- Alquilar te da movilidad: puedes cambiar de zona, de ciudad o de país sin costos de salida. En el Distrito Nacional hay unas 700 unidades en alquiler con una franja de US$1,200 a US$2,200, así que hay dónde elegir.
- Comprar construye patrimonio: cada pago consolida un activo tuyo, y el alquiler que dejas de pagar (US$19,200 al año en el ejemplo del Distrito Nacional) se queda en tu bolsillo a largo plazo.
- Comprar concentra riesgo: tu capital queda atado a un solo activo y a una sola zona, y salir tiene costo (el 27% sobre la ganancia al vender).
- Alquilar no acumula: a los 13.5 años habrás pagado en alquiler el equivalente al precio del apartamento, sin ser dueño de nada.
Si te inclinas por comprar y sería tu primera vivienda, revisa si calificas para el bono primera vivienda, que aplica para viviendas de bajo costo bajo la Ley 189-11.
Conclusión: cuándo conviene cada opción
Con los datos de julio de 2026 sobre la mesa, no hay un ganador universal:
- Alquilar tiene sentido si tu horizonte en la misma zona es corto, si valoras la movilidad o si prefieres no inmovilizar los US$10,400 a 11,700 de costos de entrada más el capital del precio.
- Comprar tiene sentido si tu horizonte es largo: la equivalencia de 13.5 años de alquiler y la rentabilidad del 7% que muestran los listados del Distrito Nacional indican que, con tiempo suficiente, el capital invertido trabaja a tu favor.
- El punto de quiebre es tu horizonte: cuanto más se acerque tu permanencia esperada a esos 13.5 años, más peso ganan los argumentos de compra; cuanto más corta sea, más pesa la flexibilidad de alquilar.
Y recuerda que estos números son una foto de julio de 2026: los precios de referencia cambian con la oferta disponible, así que vale la pena revisar los datos vigentes antes de firmar cualquier cosa.
Nuestra recomendación: haz este mismo cálculo con la zona y el tipo de propiedad que te interesan —los precios varían mucho entre zonas— y decide con tus propios números, no con el eslogan de moda.
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