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Le vrai coût d'un achat en République dominicaine
À juillet 2026, le prix de référence d'un bien en vente en République dominicaine est de US$325,000, et de US$260,000 pour un appartement dans le Distrito Nacional, selon les annonces de marché analysées. Mais le prix du bien n'est pas la seule dépense à prévoir : entre la taxe de transfert et les frais juridiques de clôture, le coût d'entrée ajoute entre 4 % et 4,5 % à la valeur de la propriété.
Être propriétaire implique aussi un coût récurrent (l'IPI, si la valeur de votre patrimoine immobilier dépasse le seuil exonéré) et un coût en fin de cycle : l'impôt sur la plus-value lors de la revente. Ce guide détaille ces trois moments avec des exemples calculés sur les prix réels du marché.
Les trois moments du coût fiscal d'une propriété :
- À l'achat : taxe de transfert (3 %) + frais juridiques (1 % à 1,5 %).
- Chaque année : IPI de 1 % sur la valeur excédant RD$9,860,649 (personnes physiques).
- À la revente : 27 % sur la plus-value.
Note importante : si vous êtes étranger, vous achetez avec les mêmes droits et payez exactement les mêmes impôts qu'un Dominicain. Il vous suffit d'un passeport en cours de validité.
Coûts uniques : taxe de transfert et frais juridiques
La taxe de transfert immobilier est de 3 %, calculée sur le prix de vente ou sur l'évaluation de la DGII (administration fiscale), le montant le plus élevé étant retenu. Elle est généralement payée par l'acheteur, une seule fois, au moment du transfert du titre à votre nom. C'est le détail qui surprend le plus les primo-acquéreurs : si l'évaluation de la DGII est supérieure au prix convenu, les 3 % s'appliquent sur l'évaluation, pas sur ce que vous avez payé.
S'y ajoutent les frais juridiques de clôture, habituellement entre 1 % et 1,5 % de la valeur du bien. Ils couvrent la vérification du titre, la rédaction du contrat de vente et l'accompagnement pendant toute la clôture. Ce n'est pas une dépense à rogner : la vérification juridique du bien est votre principale protection.
Voyons cela avec trois prix concrets : le prix de référence d'un appartement dans le Distrito Nacional (US$260,000), un exemple intermédiaire de US$300,000 et le prix de référence national (US$325,000), à juillet 2026 selon les annonces de marché analysées.
| Poste | Appt. Distrito Nacional — US$260,000 | Exemple — US$300,000 | Réf. nationale — US$325,000 |
|---|---|---|---|
| Taxe de transfert (3 %) | US$7,800 | US$9,000 | US$9,750 |
| Frais juridiques (1 %) | US$2,600 | US$3,000 | US$3,250 |
| Frais juridiques (1,5 %) | US$3,900 | US$4,500 | US$4,875 |
| Total estimé (4 % à 4,5 %) | US$10,400 – 11,700 | US$12,000 – 13,500 | US$13,000 – 14,625 |
L'arithmétique est simple : pour le bien à US$300,000, la taxe de transfert de 3 % équivaut à 300,000 × 0.03 = US$9,000, et les frais juridiques vont de 300,000 × 0.01 = US$3,000 à 300,000 × 0.015 = US$4,500. Règle pratique : budgétisez toujours le scénario haut (4,5 %) — tout surplus sera une bonne nouvelle.
Coûts annuels : l'IPI
L'IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) est un impôt annuel de 1 % — mais pas sur la valeur totale du bien : uniquement sur la portion qui dépasse RD$9,860,649 (pour les personnes physiques). Il se paie à deux dates chaque année : le 11 mars et le 11 septembre.
Exemple calculé : un logement évalué à RD$12,000,000 ne paie l'IPI que sur l'excédent : 12,000,000 − 9,860,649 = RD$2,139,351. Un pour cent de cet excédent représente RD$21,393.51 par an, réparti entre les échéances de mars et de septembre.
Si l'évaluation de votre bien reste sous le seuil de RD$9,860,649, vous ne payez aucun IPI.
Pour le détail complet des taux, dates et exonérations, consultez notre guide des impôts immobiliers en République dominicaine.
À la revente : 27 % sur la plus-value
Le cycle du propriétaire se termine avec l'impôt sur la plus-value, qui est de 27 % en République dominicaine. Il s'applique sur le gain, pas sur le prix total de vente.
Exemple simplifié : vous avez acheté un appartement dans le Distrito Nacional à US$260,000 (le prix de référence actuel à juillet 2026) et vous le revendez des années plus tard à US$300,000. Votre gain est de 300,000 − 260,000 = US$40,000, et l'impôt serait de 40,000 × 0.27 = US$10,800.
D'où l'importance de documenter formellement votre prix d'acquisition dès le premier jour : chaque dollar que vous ne pouvez pas justifier comme coût d'achat devient un « gain » imposable à la revente.
Comment réduire ces coûts légalement
Deux pistes légitimes méritent d'être étudiées par tout acheteur avant de signer :
- Fiducie de la loi 189-11 (fideicomiso) : un véhicule offrant des avantages fiscaux pour l'achat d'un logement. Nous expliquons son fonctionnement dans notre guide de la fiducie immobilière.
- Bonus premier logement (bono primera vivienda) : il s'applique aux logements à bas coût dans le cadre de la même loi. Vérifiez les conditions dans notre guide du bonus premier logement.
- Planification de l'IPI : gardez en tête les deux échéances (11 mars et 11 septembre) pour éviter les majorations et budgétiser l'année complète.
En résumé : sur le prix de référence national de US$325,000, votre budget d'entrée réel doit prévoir entre US$13,000 et US$14,625 supplémentaires en impôts et honoraires. Avec ces chiffres en main — et les outils de la loi 189-11 quand ils s'appliquent — l'achat ne réserve plus de surprises et devient une décision purement financière.
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